这一点有好有坏。 好在当地的工作模式还是以当地人为主，完全与中国人做生意的趋势还没有形成。 在资源高度集中的菲律宾，是否靠谱的中介或代理很快就会在行业内蔓延开来。 不过坏处就是老外初来乍到，眼花缭乱，连像样的资源聚合平台都没有。
(3) 谁在买？
菲律宾政府规定外国人拥有房产的比例不能超过40%。
当地人中，有当地的华人（华人比较有钱），也有菲律宾的中产阶级和富人。 2017年菲律宾人均GDP接近3000美元，马尼拉人均GDP超过9000美元，与陕西省人均GDP相近。 当地的中产阶级已经具备了一定的购买力。
在外国买家中，目前在售的物业中，以本地销售而言，以中国人居多，其次是日本人和韩国人。 部分为赌场员工购买宿舍，部分为投资。 即便如此，销售部也没有中文的推广和销售服务。 跟国内的中介和销售比起来，他们真的很不专业。
过去几年，零首付在菲律宾盛行。 一些无计划的炒房者趁机大量炒房马尼拉买楼付款方式，也在一定程度上推高了房价。 某些属性可能会膨胀。 不过，今年的情况是，零首付的楼盘项目少之又少，扫房的也少了很多。
目前，马尼拉房市供需相对健康。 每年售出的住宅单位数量稳定在 40,000 多套。 过去四年的平均供应量在每年35,000台左右，仍然供不应求。
（高力国际：今年三季度马尼拉住宅市场供需情况，深色为开工量，浅色为销售量）
(4) 谁是承租人？
投资者最关心的是买房后如何出租。 马尼拉各个区域的功能划分也很明显。 老城区（City of Maynila）居住的主要是当地人和学生，因为当地的大学不提供学生宿舍，外地的学生只能租房住。 这类需求比较稳定。 在菲律宾四大名校之一的德拉萨大学附近，一套20-30平米的小公寓，月租近5000元人民币。 大学生普遍选择与同学分享。
帕赛市（Pasay City）聚集了当地几家最大的赌场，还有许多BPO（外包中心）写字楼。 赌场员工和外包中心员工是主要的租户群体。 由于需求量大，人口密度高，该区公寓以小户型为主，35平米的户型面积可以是两房一厅一厨一卫。 两居室的公寓，月租金为60,000-65,000比索（约合人民币8,000元）。
该地区的其余部分是马尼拉的中央商务区。 马卡蒂和 BGC 的租金和房价在马尼拉是最高的。 Ortigas Centre（位于达义市）是近年新建的CBD。 房租和房价也在追赶老CBD。 租户多为外国人，楼盘定位中高端。 我们询问了马卡蒂阿亚拉博物馆附近的公寓。 只有三居室和四居室，二三百平米，月租金折合人民币两万多。 最重要的是现在已经满租了！
（JLL第三季度的租金和我们在公寓前台问的差不多）
房价低，租金高，所以这里的租金回报率可以轻松达到7%，有的甚至更高。 当然，至少如果是市中心，人流量大，那么地段、地段、地段是关键。
高力国际曾经对比过亚洲主要城市高端公寓的租金回报率，马尼拉仅次于雅加达和胡志明市。 但由于高档公寓一般都是大户型，房屋总价也高，租金回报率低于中小户型。 小户型的回报率较高也是房地产市场的普遍规律。
（马尼拉高档公寓的租金回报率也能接近6%）
马尼拉的租金支付方式也很奇怪。 通常的做法是十二人存二人，六人存二人。 如果您在租金到期时不支付租金，房东可能会扔掉您的行李。 如果你想坚持下去，那就等吧。 警察过来帮忙搬家。 不像北上广深，赌二赔一马尼拉买楼付款方式，或者赌二赔三。
3 买房先看说明书
A。 土地限制：外国人不能购买土地或别墅，只能购买公寓。
b. 股份限制：出售给外国人的房地产比例不能超过40%。
C。 产权时间：永久产权。
d. 定价以套房内部面积为准，无共用空间，精装修。
e. 付款方式：小额首付+分期付款/贷款，或0首付+房款/贷款尾款。
零首付几年前很流行，现在这样的项目很难找，尾款压力太大。 定金一时爽，最后付款火葬场。 现在主要是分期付款，首付比例看开发商，分期付款要问有没有利息，月利率是多少，要分多少期。 开发商在时间上放弃了利息，买家还得连本带利还。
对于一些明年或后年交房的项目，首付可能会更高。 虽然前期资金压力略大，但这种方式也排挤了一些想趁低首付炒楼花的炒房客。 对于等待增值的人来说更安全。
F。 税费：买房时包含交易税，转让计划外房产时需要支付更名费，出售房产时还需要缴纳6%的资本利得税。
G。 SRRV永久居留签证：如果在菲律宾购买超过5万美元的房产，可以申请SRRV签证（相当于菲律宾的绿卡，与购买房产无关），但必须始终持有它，否则签证将被取消。 如果以后要出售该房产，还需要同时购买另一处5万美元以上的房产才能继续持有签证。
4 马尼拉的经济靠什么？
菲律宾新任总统加强了打击腐败、毒品和暴力的力度。 在他的领导下，菲律宾的GDP增长率达到了十年来的最高点。 去年，菲律宾的GDP增长率为6.7%，在东南亚国家中仅次于越南。
（新总统杜特尔特上台后，菲律宾经济达到十年来的顶峰）
与其他东南亚国家相比，菲律宾有着自己独特的产业优势。 除了东南亚旅游业，其服务业还包括BPO（服务外包）和博彩业。 是唯一一个同时享受到制造业转移红利和现代服务业转移红利的东南亚国家。
BPO被誉为菲律宾服务业的“皇冠上的明珠”。 2016年，菲律宾数千家BPO企业产值达250亿美元，吸纳超过130万个就业岗位。 到 2022 年，BPO 行业收入预计将达到 40-550 亿美元。
在马尼拉的CBD，外包中心的员工随处可见。 北美和欧洲将许多面向流程的低端服务行业外包给劳动力成本较低的新兴市场国家，如呼叫中心、基础IT服务和数据处理行业。 印度和菲律宾是主要接收地。
博彩业也是菲律宾服务业的主体。 自 1970 年代以来，菲律宾博彩业已合法化，需要许可证才能经营。 90年代是这个行业发展的高峰期。 杜特尔特上台后大力发展经济，博彩业迎来了快速发展的窗口期。 据南华早报报道，2017年，菲律宾博彩业收入为29.2亿美元，比2016年增长14%。
亚洲博彩业相对发达的城市包括澳门、大阪、马尼拉、金边，我们也听到当地消息称，东南亚一些城市的博彩业正在向马尼拉转移。
菲律宾经济的另一个特点是海外工人的大量汇款。 菲律宾是世界劳务输出大国，最著名的当属菲佣和护士。 目前，菲律宾有超过1000万人在海外工作。 仅2016年，海外务工人员汇款就达269亿美元，占当年GDP的7.3%。
东南亚国家有一个共同的优势——人口。 但菲律宾拥有更大的劳动力基础。
2015年，菲律宾人口刚刚突破1亿，成为亚洲少数几个人口过亿的国家之一。 15岁以上的人口有6715万人。马尼拉大都会的人口接近2000万。
菲律宾的生育率是惊人的。 作为东南亚最大的天主教国家，菲律宾80%以上的人口都是天主教徒。 不允许堕胎，也不提倡避孕，所以一个家庭有四五个孩子的情况并不少见。 我在马尼拉遇到一位 31 岁的司机，他现在有 6 个孩子。
房价低，租金高，住房市场供不应求，经济增长迅速，具有不同于周边国家的产业优势。 同时，它拥有一大批年轻人。 马尼拉未来的房价前景看好。
但也存在风险。 已经涨了一波的马尼拉，闭着眼睛买房很容易掉进陷阱。
境外投资特有的风险是政治风险和汇率风险。 暂时不用担心前者。 两国领导人在11月会晤时就明确表示，本届领导人也是“亲华派”。
汇率方面，菲律宾比索兑人民币汇率近5年来变化不大，目前处于上行阶段。
其次，过去几年炒楼花的人不一定能顺利找到买家。 2014年、2015年的0首付政策，吸引了一批炒房者低价买房，都等着卖楼花再交房。
另一种风险是遇到未完工的建筑物。 马尼拉的建设周期一般在五年左右。 很多开发者画了几张PPT就开始预售，不确定性太高。 避免的办法就是要么选择财力雄厚的大开发商，要么选择交期快的项目。
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马尼拉的房产收入一般在8%左右，有的甚至高达12%。 为什么是这样？ 欢迎加春川|知谷趋势（ID：zgtrender005）进群交流。
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